私が国内不動産投資をお薦めしない理由

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国内不動産投資の展望について

年金運用の不透明感、実質賃金の減少、ここ数年の量的金融緩和による不動産バブルなどの影響により、不動産投資を始めるサラリーマンやOLさんが増えているようですが、年々不動産投資で利益を得るのは難しくなっているように思えます。
一体なぜでしょうか?

 

客観的なデータを読み解いてみましょう。

以下の数字を見てください。これは国交省が作成した資料から抜粋した今後の日本の人口予測を表したものです。

2000年:1億2963万人(3.6)
2025年:1億1927万人(1.8)
2050年:9,515万人(1.2)
※( )内は20~64歳人口の65歳以上人口に対する比率

人口予測
また、下のグラフのように、総務省の公式データでは、日本の総人口は、2004年12月をピークに、急激な減少曲線を描いていることが示されてます。

人口予測

 

さらに、別のデータを見てみると、2050年の日本国内各地の人口増減状況は、2005年と比較すると、6割以上(66.4%)のエリアで『半分以下』に人口が減少すると予測されています。
追い打ちをかけるようですが、国内の出生者数と死亡者数の推移を見ると、2005年を分岐点とし逆転現象が起こり、それまで出生者数が多い割合を示していましたが、
2050年には死亡者数が出生者数を110万人も上回るという予測が発表されています。(総務省統計局

出生者数推移ガベージニュース(外部サイト)さんでも出生率についてわかりやすくまとめられています。

このデータから、国内不動産投資の展望を読み解くと、インカムゲイン(家賃収入などの定期的に入ってくる収入)については「融資が付く物件を単純に購入し、管理会社に管理業務を丸投げして、オーナー自身は家賃の入金状況だけ確認する。」という今までの簡便な作業だけでは、将来、立ち行かなくなるのは確実です。

人口減と空室率にどう対応するのか。

要は、減り続ける人口により年々空室率は上昇の一途を辿っていくわけですから今まで以上に想像力を働かせ、自分なりの国内不動産への取り組み、戦略を立てて行っていく必要があるというわけです。
もちろん不動産投資をこれから始めようとしている人にとっては、知識、経験ともに乏しいため、明確な戦略を立てていくことは難しいでしょう。

 

しかし、人口減少・空室率の増加は待ってくれません。

 

不動産投資で成功したいと本気で思っているのであれば、スピード感を保ちながら知識を付ける努力を続け『オリジナルの戦略』を早々に創出させていかなければいけません。

■空室が拡大しても、キャッシュが目減りし続けたとしても利回りの高さでカバーする投資法を検討する。
■積算の高い物件を買っては、宅建法に抵触しない範囲内で、売却を繰り返し、キャピタルゲインを積み上げる。
■自身の年齢を考慮して、入居付けが比較的優位なエリアだけを狙う。

私の場合は、国内不動産は、記載の通り非常に厳しい環境になっていくと考えていますので、行ってもキャッシュの目減りリスクを享受できる範囲とし、資産のポートフィリオは、金融商品や他のビジネスで組みますが、それは個人によって様々な選択肢があるでしょう。

リスクマネジメント

不動産投資に固執せず、様々な戦略戦術を組み合わせ、自身の価値観、目標に最も適した戦略を創出させていく事が何よりも重要になってくるのではないでしょうか。

 

 

 

 

 

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