キャッシュフローゲームにおける出口戦略の考え方とは

出口戦略
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投資を行う上で絶対にぶつかる「これどうしたら良いの?」どうしたら良いの

それは、「いつ売るべきか。」というタイミングの判断基準ではないでしょうか。

あなたが投資を始めたら、

「もう少ししたらまだ上がるかもしれない・・・」

「この物件は持ち続けて家賃収入をずっと取り続けた方が良いと思うが売ると高値が付きそうだが…」

という、あなたを悩ます場面がいくつも出てくるでしょう。

そして、判断をズルズルと後ろ倒しして、勝機を逸し、結果損をしてしまうということも無きにしも非ず。

投資は出口戦略の立て方で全てが決まる!

良く、投資は出口戦略だ!という言葉を耳にすると思います。

出口戦略とは、簡単に言うと、「この物件、株、ビジネスがどうなったら、どうしたい(売るor売らない)のかを、どう決めておくか」です。

現実世界での投資活動では市場環境や国際情勢等複雑な要素が絡まってくるので、イレギュラーな事態に陥ることもあるかもしれませんが、基本をきっちり抑えていれば動揺することなく立て直すことが出来ますし、そもそも、イレギュラーが出ただけで崩れるようなリスクヘッジのない資産構築をしないようになるでしょう。

では、基本中の基本となる、キャッシュフローゲームでの出口戦略の立て方を説明しましょう。

キャッシュフローゲームにおける出口戦略とは

キャッシュフローゲームで出てくる、資産構築のための要素は”株”、”不動産”、”ビジネス”です。どのような案件でも基本的な考え方は同じですが、ここでは不動産を例にとってみましょう。

3Br2Ba不動産のカードで、「3Br/2Ba」というものがあります。左の写真のような物件。ファミリー向けですね。キャッシュフローゲームはアメリカ人であるロバートキヨサキが開発したものですので、アメリカでの投資案件表記になっていますが、ここでは気にしないでおきましょう。

3br2ba (1)

 

 

 

そして、キャッシュフローゲームではこの物件を文字で説明するのですが、それが左のカードになります。入居者がいるという前提です。

1つずつ説明します。

まずはカード上の用語の説明から

価格:物件価格です。諸費用諸々含んだ、購入費用総額と考えて下さい。

頭金:初期費用です。これがあなたが、この物件に投資する金額です。決して総額ではありません。

ローン:価格から頭金を引いた金額です。「キャッシュフローゲーム101」はロバートキヨサキの考え方を元に開発されていますので、ここではローンのことは考えなくても良い数字です。

え!?なんで!?という方、「金持ち父さん貧乏父さん」における金持ち父さんの教えを思い出してください。「借金は、他人が払うもの。」ということです。ローンの月々払いは、その物件の入居者が払ってくれるものだからです。

キャッシュフロー:これは、家賃収入から諸費用(ローンや維持費等)を引いた、残りの可処分所得(←外部サイト)です。手元に残るお金、利益と考えてよいでしょう。

ROI:これは、「return on investment」の略称です。日本語では「投資収益率」と言います。投資した金額をどれくらいで回収できるかの指標になります。ROIが100%なら、投資金額は1年間で回収できます。50%なら2年ですね。

計算式は、「(年間キャッシュフロー)/頭金」です。

このカードでは、$200×12/$4,000=0.6となります。

※現実世界ではこんな物件はまずないですが、キャッシュフローゲームは約50年を90分で回しますので利率を高く設定しています。

ROIが60%ということは自分が投資した頭金の$4,000を2年経たずに回収できるということですので、かなり良い物件と言えます。

さて、この物件の出口戦略について考えてみましょう。

まず、投資案件を見る場合、どこを見るかと言うと、ROIです。投資金額をいつまでに回収できるのかという、「物件の良し悪し」をここで判断します。

次に、キャッシュフローを見ます。

金持ち父さんになるための条件は、「総支出(生活費・家賃・税金等)を上回る不労所得(不動産やビジネスからの収入)を得ること」です。「キャッシュフローゲームのルールとは」にも記載際してるので参照して下さい。

キャッシュフロー=不労所得ですから、ここが高ければ「買い」、低ければ「判断保留」です。判断保留としたのは、まだ判断できるポイントがあるからです。

最後の判断ポイント、それは、「価格」です。売って儲かるのか否か。

このカード、価格は$50,000です。カードの説明文に「$65,000~$135,000で売れる可能性あり」という一文があります。つまり、売ったら確実に儲かるということです。

※現実世界での不動産投資では、定点観測などして、物件価格予測精度を高めないといけないですが、ゲーム内ではその情報はあるという前提で進めています。

この物件は、ROIも良く、キャッシュフローもそこそこ、売っても儲かるという抜群の優良物件ですので、「絶対に買い」であることは明確です。

しかし、大事なのは、「何のために買うのか」ということなのです。

★不労所得を得続けるためのインカムゲイン(←外部サイト)狙いなのか?

★売って儲けてより大きな案件に投資するための資金(キャピタルゲイン(←外部サイト))狙いなのか?

これを、投資する時に決めておくと、いざ売ろうかとなった時に判断を早くし、タイミングを逃さず利益を出し続けることが出来るのです。

もちろん、自身の年齢や、職業によって戦略は変化するものですが、その訓練をしておくことで現実世界でも「強い投資力(=ぶれない戦略を立てることが出来る)」を持つことが出来るようになります。

投資力については、「投資における基礎知識(スキル)の重要性について」で詳しく記載していますので、ご参照ください。

不動産物件で簡単に説明しましたが、当キャッシュフローゲーム会では、初心者でもすぐに理解できるように、それぞれの案件についてより詳しく、かつ丁寧に説明しています。

一度参加してみるとそれが実感できるのではないかと思います。

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