安定収入を得られる不動産投資は、少ない資金で始めることができる点でも人気があります。
特に手頃な価格のワンルームマンション投資は、20代30代のサラリーマンやOLの方でも始めることができます。
もちろんその仕組みを十分に理解することが大事ですし、メリットとデメリットを知った上で始める必要があります。
そこで今回は不動産投資に関する説明とメリット・デメリットをご紹介します。
不動産投資の収益はふたつの方法で得られる
不動産投資にも色んな種類がありますが、最も一般的なのはマンションを区分所有して賃貸運営するケースと、アパートを購入したり建設するケースです。
区分所有はひと部屋単位で保有し、アパート経営は複数の部屋を保有します。
購入は事業ローンとして融資を受けるので、自宅のローンを返済していても借り入れが可能です。
そのローン返済を家賃収入などで賄い、ローン返済が終われば家賃がそのまま収益源となります。
このように長期間保有して安定収入を得るケースと、途中で売却して利益を得るケースもあります。
売却する場合に得られる収入は、まずそれまでに返済したローンの元本分が利益として残ります。
ここから購入時と売却時の金額の差額を合算し、さらに手数料などを差し引いた残りが手元に残る形になります。
不動産投資のメリットは手間がかからないこと
株式などの金融商品とは異なり、不動産投資は細かな値動きなどがありません。
また売買を繰り返すわけでもなく、運用は管理会社に任せるので手間がかからないのがメリットと言えます。
また購入時に大きな金額の資金が不要である点もメリットとなります。
特に新築マンションなどは担保価値が高いので、頭金はほとんど不要となるケースが多いものです。
もちろん購入時には諸費用が必要になりますが、株式投資などのように多額の資金を用意する必要はありません。
ローンさえ通れば若い頃からスタートできるので、うまく運用すれば早い段階で家賃を安定収入として得られるようにもなります。
大きなローンを抱えるのがデメリットに
一方で不動産投資は多額のローンを抱えることがデメリットにもなります。
流通性は決して高くないので、売却したい時もすぐにというわけにはいきません。
まして投資用物件は居住用よりもさらに市場が狭いので、現金化が難しいのは大きなデメリットと言えるでしょう。
さらに空室リスクを抱える点もデメリットとなります。
マンションを区分所有する場合、借り手がつかなければローン返済は丸ごと自分が負担することになります。
さらに日本は人口が減少傾向になっていることもリスクにつながります。
借り手が減ることによる空室リスクが懸念されるからです。
2015年時点の人口に対して、2030年には9％以上減少するとの予測も立てられています（国立社会保障・人口問題研究所より）。
あるいはアパートを購入する際にサブリースと呼ばれる一括借り上げを利用する場合、賃貸利回りがかなり低くなることにも注意が必要です。
また不動産投資用に借りるローンは、住宅ローンは使えません。金利が高く返済期間も短い事業ローンを借りるので、返済負担が大きいことにも注意しましょう。
ちなみに住宅ローンを借りて賃貸経営を行うと、それがバレるとローンの一括返済を求められます。
また空室率を少しでも下げるために、建物のメンテナンスにもお金がかかります。
これは物件の購入時には資金計画に勘定されないことがあるので注意しましょう。
大抵物件を販売する業者は、見込める家賃を元に利回り計算します。
けれども空室リスクとメンテナンス費用を考慮して利回りを考えることが必要になります。
不動産投資の仕組みを理解しよう
不動産投資の基本は、家賃収入をローン返済に充てることです。
さらにサラリーマンの場合、会社から天引きされる税金を確定申告によって取り戻すことができます。
具体的には、家賃収入を得る代わりに支払うローンの金利と、物件の減価償却費というものを経費として計上することで赤字経営として申告します。
この赤字分を会社の給与所得と合算し、その結果納める税金が少なくなるので、天引きされた税金との差額を受け取るというわけです。
住民税は本来納める金額よりも少なくなるという形で還元されます。
ここで注意が必要なのは、建物を減価償却できる期間は限りがあるので、一定期間が経過すると経費計上できなくなることです。
さらにローンの金利部分も年々減少するので、節税効果は少なくなります。
そこで節税の効果が薄れたところで売却するという人も少なくありません。
けれども最初に述べたように、投資用不動産というものは決して流動性は高くありません。
そこで長期保有を前提に資金計画を立てることをおすすめします。
頭金が不要であるとしても、資金計画によってはある程度用意した方が良いという場合もあります。
そのために資金があまりない方は、物件の立地選びを慎重に行うことが大事です。
周辺の賃貸需要や人口の推移などを調べて、さらに周囲にライバルとなる物件が建設される予定がないかどうかも確認しましょう。
その上で一定の空室を覚悟した形で資金計画を立ててから購入検討をした方が良いでしょう。
まとめ
不動産投資はオーナーとして手間をかけずに収益を生み出せるメリットがある反面、空室率や賃貸需要を高めるためのメンテナンスなど注意すべきことが多くあります。
ローン返済さえ終えれば安定した収入が得られるので、将来の年金代わりに運用することを前提に、購入計画を立てると良いでしょう。
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