日本の地価も長い低迷からようやく抜け出し、全国的な上昇に転じています。
昨年の時点で商業地は5年連続、住宅地も4年連続で都市圏の基準地価が上昇しています。
しかも東京オリンピックに向けてさらなる上昇が期待される中、不動産投資にも熱い視線が向けられています。
とはいってもまだ社会経験の浅いサラリーマンやOLの方の中には、不動産で資産運用をするなど夢の話と諦めている人も多いのではないでしょうか。
今回はそのような方のために、不動産投資信託のREITをご紹介します。
少額から不動産に投資できる便利な金融商品なので、ぜひその仕組みや魅力、加えてリスクを知っていただければと思います。
REITは投資家から集めたお金で運用する投資信託
投資信託であるREITは投資家から集めたお金を使って、様々な不動産に投資し利益を分配するものです。
投資対象となる物件はオフィスビルや商業施設、マンションやホテルなど様々です。
それらにまんべんなく資金を投資するものや、利回りの高いものに集中するなど色んな特徴が見られます。
そのようなREITを複数購入して、さらにリスク分散できるのも特徴と言えるでしょう。
気になるその価格ですが、安くて数万円、高いものであれば数十万円とバラつきがあります。
これは購入する物件の規模や数によるもので、分配金の利回りはおよそ3％から5％といったところです。
REITは証券取引で上場しているので、自由に売買することができます。
つまり需給状況によっては株式のように、値上がり益を期待することもできるというわけです。
また投資信託なので、償還日が設定されているものもあります。
REITのメリットとは
個人でマンションなりアパートを購入するとなれば、大きな額の借り入れをすることになります。
たとえ家賃収入でローン返済を賄うとしても、空室リスクがある以上は自腹で返済する可能性もあります。
その点、REITであればそのようなリスクはありません。
最悪のケースでは購入したREITが上場廃止となり無価値となる場合もありますが、大抵はその前に売却できるので大きな損失を抱えることはありません。
不動産を購入すると、そう簡単には売却することはできません。
けれども上場している金融商品であるREITの場合には流動性も高いので、必要があればすぐに売却して現金化することが可能です。
もちろん複利で運用すれば資産を増やしていくことができますし、価格が上昇している不動産を間接的にせよ保有することで、不動産市場の活況における恩恵を受けることができます。
また不動産市場の活況により家賃も上昇傾向にあることから、不動産利回りも期待できる点では魅力と言えます。
REITのデメリットについて
金融商品であるREITは不動産価格以上にボラティリティが高いと言われます。
つまり
基準価額は様々な要因で大きく変動するリスクがあるというわけです。
仮に償還期間が短い場合、その間に基準価額が下がり続けたとしたら結果的に購入時よりも少ない金額でお金が払い戻され、ファンドは解散という形になります。
その間は一時的にでも基準価額が上昇することがなければ、損失を回避することはできないというわけです。
また基準価額の変動要因は実に多岐にわたるので、運用状況などをしっかりとチェックしておくことも大事です。
例えば無理に利回りを確保するために、原資である物件を売却して配当金を支払うケースもあります。
これは一見、利益が得られるので嬉しいと思いがちですが、運用すべき優良な不動産を手放している場合にはその後は基準価額が減少を続けることにもなりかねません。
このような場合には早急に売却する必要があります。
そのタイミングを逃してしまうと、大きく元本割れを起こして償還ということにもなりかねないわけです。
またREITには金利変動というリスクも伴います。
一般的に運用会社は銀行からお金を借りて物件を購入しています。
その借り入れの金利が上昇すれば、収益は悪化するというわけです。
低金利での借り入れで表面的な利回りが魅力的に見えても、実はほんの少しの金利変動で大きく利回りが低下する危険性もあるというわけです。
さらに保有しているビルなどの値下がりが顕著となった時には、それを嫌気した投資家が売却を進めることで、基準価額が大きく低下することもあります。
通常の不動産と比べると、REITは売買の需給関係の影響で大きく値動きすることになります。
この点も保有する上で注意しておくべきポイントと言えるでしょう。
まとめ
不動産投資を考えているけれども大きな借金は負いたくない、そんな方にはREITは向いています。
もちろんリスクなしに保有できるわけではないので、あらかじめどのようなことに注意すべきかをしっかりと勉強しておくことが大切です。
不動産市場は東京オリンピックを終えた後の動向が注目されています。
長期間物件を保有することに不安を感じているような方も、とりあえずREITで資産運用してみるのも良いでしょう。
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